想要在2025年低買高賣，就需要掌握房市景氣的波動。如何抓準「房市景氣」的變化？答案是透過「房市指標」。這些指標能夠幫助我們解讀市場的走向，並且讓投資者在不同階段做出明智的選擇。房市指標可以分為三大類：供需面、價格銷量面及資金面。本文將專注於住宅市場，帶大家了解如何通過這些指標來判斷市場的走勢，幫助大家在自己的投資決策上更具信心。
房市如何？關注住宅的供需狀況！
台灣的房市可分為兩大領域：商用不動產市場與住宅市場。商用不動產包括商辦大樓、旅館、購物中心等，這些通常是保險公司、大型投資機構的資金遊戲，與我們今天的重點—住宅市場—無關。因此，本文將專注於住宅市場的相關指標，幫助大家了解供需狀況對房市的影響。
住宅市場的供需：從建照與使照看未來趨勢
當我們談論住宅市場的供需時，最重要的指標之一是「建照」與「使照」。這兩項指標可以讓我們了解建商對未來市場的預期。
- 建照核發數量
建照是建商在興建新住宅前必須申請的批准文件，它反映了建商對未來房市的信心。如果建商認為未來幾年房市將保持旺盛，他們會增加建照申請，這將提高供給。而若建商預測市場將走弱，則可能會減少申請建照的數量。因為建設期通常為2-3年，這意味著建照的核發數量通常會提前反應未來市場走勢，所以這是個「領先指標」。 - 使照核發數量
使照是住宅建成後必須向政府申請的證書，它代表著住宅可以正式交屋並辦理過戶等手續。當房市景氣不佳時，建商可能會推遲申請使照，避免造成房屋「屋齡」的過早計算，影響銷售價格。因此，這也是判斷房市景氣的一個重要指標。
建照與使照的循環模式
根據建照與使照的數據變化，我們可以大致劃分房市的四個週期：
- 房市成長期
當使照數量上升且建照數量也在增加時，這代表建商信心十足，市場景氣處於成長期。 - 房市高原期
當使照數量上升但建照數量開始下降，這表示建商對市場信心開始減弱，雖然房市仍然繁榮，但正處於即將反轉的高原期。 - 房市衰退期
當使照與建照數量都在下降，這通常代表市場進入衰退期，建商對未來的預期悲觀。 - 房市復甦期
在使照數量仍在下降但建照數量開始回升時，這表明建商信心回升，房市進入復甦階段。
房市如何？觀察價格與交易量！
了解了供需端的變化，接下來我們要關注的就是價格與交易量的變動。這兩個指標可以幫助我們判斷當前市場的熱度。
價量變動四象限圖
房市的價量變動有四個象限，可以幫助我們理解價格與交易量之間的關係：
- 第一象限
交易量上升且價格上漲，代表需求強勁，市場景氣處於擴張狀態。 - 第二象限
當價格持續上升，交易量卻開始下降，這表示市場過熱，價格已達高點，需求減弱。 - 第三象限
交易量進一步下滑，價格可能進入下降通道，市場情緒較為悲觀。 - 第四象限
當價格達到低點，交易量卻回升，這是房市復甦的信號，需求重新回升，市場進入回升期。
價格與交易量指標
在分析價格與交易量時，不僅要關注數值大小，更重要的是關注其變動率（例如年增率與月增率）。以下是兩個關鍵指標：
- 住宅價格指數
這是由內政部計算的全國住宅價格指數，根據實際交易資料得出。通常我們會關注它的年增率，從而了解房價的走勢。 - 交易量指標（房屋移轉登記）
交易量直接反映了市場的熱度，交易筆數的變化能夠準確揭示房市的活躍度。
房市如何？關注資金面的流入
資金面的變化同樣是房市景氣的重要指標。當資金大量流入房市，可能會推高價格並使市場過熱。以下是兩個可以觀察的資金指標：
- 房貸餘額
房貸餘額反映了台灣市場上居民的購房需求。新承作的房貸數額越高，意味著購房者信心較強，市場需求增加。 - 建築貸款餘額
建築貸款餘額指建商借貸的金額，反映了建商對未來市場的信心。貸款餘額高通常意味著建商正在積極推案。
房市指標應該如何運用？
總結來看，房市的景氣循環主要由「供需關係」、「價格與交易量」以及「資金面」三大因素影響。在分析房市時，我們需要關注多個指標的變化，並從中判斷市場走勢。最重要的是，供需狀況是我們理解市場的核心，並且應該密切關注總體經濟環境的變動，因為這將直接影響房市走向。
最後，了解房市的指標需要時間與實踐。希望讀者們能夠多利用上述提到的學習資源，提升自己對房市趨勢的判斷能力。
案名: 馥誠惟真
基地位置: 桃園市大園區園六街與文興街叉路口
基地面積: 約347.11坪
坪數規劃: 約24-33坪
戶數規劃: 40戶
