容積率與建蔽率的功能? 容積率、建蔽率計算方式? 容積轉移是甚麼?

在城市規劃和不動產開發中，容積率和建蔽率是兩個重要的指標，直接影響建築物的設計、空間使用及土地價值。了解這些概念及其計算方式，有助於規劃、投資與開發過程中的決策。

什麼是容積率？

容積率（Floor Area Ratio, FAR）是指在一塊土地上，建築物總樓地板面積與土地面積的比率。容積率的高低決定了該土地可建設的建築總樓面積。簡單來說，容積率越高，表示可以在該土地上建設更多樓層或更大規模的建築。

◎容積率的公式：基地面積X 容積率 = 總樓層面積

以這個例子為例，基地面積為100坪，假設縣市規定容積率為 60%，那麼總樓層面積可達到：

100坪X 60% = 60坪

如果我們依據剛剛計算出來的建築面積 30坪為標準，那麼這裡就表示說我們可以蓋2層樓(60坪÷30坪)。

什麼是建蔽率？

建蔽率（Building Coverage Ratio, BCR）是指建築物佔用土地面積的比率。這個指標主要用來控制建築物在土地上的覆蓋範圍，從而影響建築與周圍空間的關係。建蔽率過高會使得建築物過於密集，影響周圍環境。

◎建蔽率公式：基地面積 X 建蔽率 = 建築面積

比如說縣市規定的建蔽率為30%，而在100坪的土地上，我們的建築面積可達到：

100坪 X 30% = 30 坪

那麼我們剩下來的70坪則可以作用建設戶外設施或花園的部分。

例如，若土地面積為1000平方米，建築物的基底面積為300平方米，則建蔽率為30%（300平方米 ÷ 1000平方米 x 100%）。

建蔽率的控制有助於保留足夠的空間作為公共設施、綠地或道路，確保區域內的通風、日照等環境品質。

容積率與建蔽率的功能?

為何要規定容積率和建蔽率？我們所居住的城市，除了建築物，還包括藍天、陽光、開放的廣場、綠地和道路等公共空間。
如果每塊土地上都完全被高樓大廈所占據，我們的生活環境將會被擁擠的建築物所遮蔽，造成壓迫感，且缺乏公共設施或人行步道，會影響到日常生活的品質。
因此，政府制定容積率和建蔽率的目的，是為了保障城市的整體發展與改善居住環境品質。

◎建蔽率：指建築面積占基地面積之比率(%)，就是一塊土地上能蓋多大的建築面積。
◎容積率：指建築物各層樓地板面積總和與基地面積的比率(%)，決定土地上的建築量體大小。
◎法定建蔽率與法定容積率是政府在都市計畫中規定土地上可建築面積與建築量體的上限。

容積轉移是甚麼?

容積移轉是指將一塊土地的可移出容積轉移至其他可建築的土地上，以供該土地上的建物使用。容積率管制的目的是透過限制建築物的總建築量與基地面積的比例，
來控制土地的使用強度，進而確保整體居住環境的品質。而容積移轉則允許原本某塊土地的建築容積部分或全部，轉移到另一塊可建築土地上使用。
例如，在受限制發展的地區（如公共設施保留地或古蹟）所限制的容積，可以移轉至同一都市計畫區內的其他建地上進行建設。

容積移轉適用地區 :
◎以實施容積率管制之都市計畫地區為限。

◎各都市計畫地區實施容積移轉時，直轄市、縣市主管機關應先就其發展密度、發展總量、公共設施劃設水準予以通盤檢討，其確有實施之必要者，
應循都市計畫擬定、變更程序，於都市計畫書之土地使用分區管制中，增列相關許可規定後辦理。

容積移轉有何優點:
整體而言，容積移轉制度有助於改善都市景觀，提升土地使用效率，促進公共設施保留地的取得與開發，並有助於保存具有紀念性或藝術價值的建築。
此制度的特色在於，公共設施保留地的土地所有者可以掌握開發的主導權，將可建坪數轉移至同一區域內符合規定的其他建築基地進行開發，而無需等待徵收程序。
對政府而言，這可減輕徵收土地所帶來的財政壓力；對民眾而言，則能更早享受到公共設施帶來的便利。