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在台灣的房地產市場中，建物保存登記是一個非常重要的法律程序。無論你是買房、賣房，或是進行任何房產交易，都應該了解這一制度的重要性及其影響。本文將為你解釋建物保存登記的基本概念，並探討未進行保存登記可能帶來的各種影響，幫助你在房地產交易中做出明智的決策。
建物保存登記是甚麼?
- 保存登記定義：
- 也稱為「建物所有權第一次登記」。
- 是在建物完工後，第一次向地政機關辦理的登記。
- 目的：
- 確認建物的權利歸屬，確立所有權。
- 登記過程：
- 新建或舊有合法建築物都需要進行保存登記。
- 登記完成後，地政機關會核發建物所有權狀。
- 所有權狀功能：
- 建物所有權狀像是房屋的「身分證」。
上面記載了所有權人、建物面積等重要資訊。
保存登記是確認建物所有權的重要法律程序，完成後會獲得所有權狀，並確定權利歸屬。
未保存登記是甚麼？
- 未保存登記建物定義：
- 指未辦理保存登記的建物，只有土地權狀，沒有建物權狀。
- 常見原因：
- 年代久遠的老房子：早期法規不完善，未進行登記，但可申請補辦取得權狀。
- 自建宅未申請保存登記：法律未強制要求建物必須登記，自建房屋若未辦理保存登記，無法獲得建物權狀。
- 違建房屋無法登記：只有合法建物才能進行保存登記，違建無法申請登記。
未保存登記建物通常因為早期法規不完善、自建房屋未申請登記，或是違建無法辦理登記。
保存登記具有那些法律效力？
建物保存登記的法律效力主要體現在以下幾個方面：
1. 確立物權：
- 根據土地法和民法的相關規定，建物保存登記的完成，將使建物的所有權確立並合法化。保存登記後，建物的所有權會被記載在登記簿上，並且該登記具有公示效力（公示力），使得建物的所有權對外有效，任何人都可以查閱確認建物的所有權人。
2. 公示力：
- 根據土地法第43條規定，建物保存登記具有絕對效力。登記後，建物的所有權和其他權利（如抵押、使用權等）會被公示，這意味著登記後的權利會對外公開，所有人（包括第三人）都能知道該建物的所有權情況，並且信賴該登記內容。
3. 善意第三人保護：
- 公示力的效應會保護善意第三人，即當第三方在不知情的情況下，信賴登記內容進行交易或物權移轉，並因此發生的交易或處分，第三方可以依登記內容享有法律效力，即使原登記內容後來被證明有誤，交易依然有效。
4. 法律推定效力（推定力）：
- 根據民法第759-1條，一旦完成建物保存登記，登記上的權利人將被推定為合法的所有者，這意味著登記權利人會被視為擁有該物權的合法擁有者，除非能夠證明登記錯誤，否則該登記會產生法律效力。若要推翻登記，需要通過法定程序進行塗銷登記。
5. 登記後權利變動效力：
- 根據民法第758條和759條，不動產物權的變動、取得、設定、變更等，必須經過登記才會生效。因此，保存登記使建物的物權變動具有法律效力，未辦理登記的物權變動則不會對外產生效力。
6. 避免權屬爭議：
保存登記不僅確立了所有權，還有助於避免未來可能出現的權屬爭議。登記本身能作為物權存在的法律證明，減少因權利歸屬不清而產生的法律糾紛。
未保存登記建物有哪些影響?
沒有辦理建物保存登記的影響主要體現在以下幾個方面：
1. 物權無法對外公示：
- 建物保存登記是確立建物所有權的法律程序。如果未辦理保存登記，該建物的所有權或其他權利（如抵押、使用權等）並不會對外公示。因此，無法讓第三方知曉該建物的真實權利狀況，會導致權利人無法證明其對建物的合法所有權。
2. 權利無法有效對外主張：
- 根據民法第758條與759條，不動產物權的變動、取得、設定、變更等，必須經過登記才會生效。沒有辦理保存登記，則該建物的所有權或其他物權在法律上無效，無法對外主張權利，無法進行合法的交易或處分（如買賣、贈與、抵押等）。
3. 無法依法處分建物：
- 沒有完成建物保存登記，物權的變動就無效。這意味著即使建物所有權人與他人達成交易協議（如買賣），該交易無法生效，因為登記未完成，法律上無法認定該建物的所有權已經變更。
4. 無法取得正式的所有權證明：
- 建物保存登記後，登記機關會發放「建物所有權狀」，這相當於建物的法律證明文件。如果未辦理保存登記，則無法獲得建物所有權狀，這會使所有者無法證明自己擁有該建物的所有權，並且在某些法律程序（如貸款、過戶）中會面臨困難。
5. 權屬爭議風險增加：
- 若未辦理建物保存登記，其他人可能也對該建物提出所有權主張，造成權屬爭議。由於登記是公開的法律證據，未登記的建物可能容易引發法律爭議，甚至在法院訴訟中難以證明擁有物權。
6. 可能影響不動產交易和融資：
- 由於未辦理保存登記的建物缺乏正式的所有權證明，買賣、贈與等交易可能受到限制，甚至可能無法進行。在融資方面，銀行通常要求房屋有正式的所有權登記，未登記的建物會無法作為有效的抵押物。
7. 無法享受法律保障：
- 根據不動產登記的公信力和推定力，登記後的所有權人會被法律推定為合法所有者，並享有法律保護。未辦理保存登記的建物，無法獲得此法律保障，因此在發生權屬爭議或遭遇侵權行為時，權利人可能難以得到法院的支持。
8. 不能合法轉讓不動產：
- 如果建物未辦理保存登記，建物所有者即使想將其出售、出租或贈與，也無法合法進行，因為登記是轉讓不動產物權的前提條件。這會使不動產的流通性受到限制，影響房地產市場的正常運作。
