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購買預售屋常被視為一種高風險的交易，原因在於買家需要在房屋尚未完工前支付一部分甚至全部款項。然而，為了保護消費者的權益，政府設立了 預售屋履約保證（簡稱預售屋履保），這是一種「房到付款」的保障機制，有效降低交易風險，增加買家信心。
預售屋履約保證是什麼?
預售屋履保是針對預售屋交易的一種風險控管措施。建商在銷售預售屋時，必須在買賣契約中加入履約保證條款。具體而言：
- 分期收款的保障：在建案施工期間，買家需分期支付工程款，資金並非直接進入建商帳戶。
- 第三方監管：由銀行或建經公司等第三方機構監控資金用途，確保款項僅用於建設房屋相關支出。
- 房到付款原則：只有在建商履行建造義務後，資金才會撥付給建商。
履約保證的主要類型有哪些？
- 專款專用模式
- 這是最常見的履保方式，要求建商所收到的款項只能用於指定用途（如建設工程）。
- 第三方機構對資金使用全程監督，確保每一筆款項都用在正確地方。
- 靈活運用模式
- 有些履保方式允許建商在一定範圍內自由運用資金，例如支付其他建案的費用或公司運營資金。
- 雖然此模式稍微放寬了資金使用規範，但風險也相對提高。
選擇履約保證的注意事項
預售屋履保雖然能有效降低風險，但並非萬無一失，消費者仍需注意以下事項：
- 選擇有口碑的建商
- 口碑良好且有履約能力的建商更能保障消費者權益，降低交易糾紛的可能性。
- 優先考慮大型建設公司
- 營運穩健且建案量體大的公司，通常在資金管理與工程進度上更具保障。
- 檢視契約條款
- 詳細閱讀買賣契約中的履約保證相關條款，確保自身權益不受損害。
預售屋五種履約擔保機制的不同?
預售屋履約擔保機制懶人包
1. 不動產開發信託
建商或起造人將土地與興建資金交由信託機構管理，根據工程進度專款專用。信託機構負責監督資金使用，確保款項用於建設房屋。
買方注意事項：簽訂契約時，賣方需提供信託證明文件或影本。
2. 價金返還保證
買方支付的購房資金交由第三方機構（如銀行）保管，直到房屋完工並完成過戶後，建商才能動用該款項。
- 若建商未按約完成建案，價金返還機制確保買方可拿回已支付的全部價金。
- 優勢：此方式對買方保障程度最高。
- 限制：因對建商資金壓力大，實務上少有建商選用此方式。
3. 價金信託
價金交由金融機構信託管理，並設立專款專用帳戶。
- 受託機構依信託契約管理款項，確保專款用於建案相關用途。
- 若賣方未完成建設或交屋，受益權將轉移給買方。
- 買方注意事項：賣方需提供信託契約影本。
4. 同業連帶擔保
建商與同級公司（同業公司）提供連帶擔保。
- 若建商未履約，買方可向同業公司要求完成建案並交屋。
- 同業公司不得提出異議或要求費用。
- 買方注意事項：賣方需提供連帶擔保書面影本。
5. 公會辦理連帶保證協定
建商加入不動產開發商業同業公會的連帶保證協定。
- 若建商未履約，買方可向公會協定的其他公司請求協助交屋。
- 買方注意事項：賣方需提供加入協定的書面影本。
成屋的履約機制
部分金融機構與仲介業者針對成屋交易提供履約保證服務，主要用於降低交易過程中的價金支付風險。
機制運作方式：
- 買方將購房價金存入金融機構的專戶。
- 交易完成後（即買方取得不動產所有權），金融機構再將款項撥付給賣方。
保障作用：
- 避免因交易過程中的惡意行為或意外情況導致價金損失。
- 確保交易雙方的資金安全，保障買方與賣方的權益，促使交易順利進行。
透過完善的履約保證機制，不僅預售屋交易風險降低，成屋買賣的安全性也得以提升，讓消費者在購房過程中更加安心與信任。
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