目錄
本文將深入探討2024年中央銀行最新的限貸令及其相關規定，特別針對「自然人特定地區第2戶購屋貸款」的限制進行詳細解析。我們將從限貸令的定義與背景出發，逐步分析第二戶限貸令的具體規範以及對於夫妻換屋的實際影響，並提供幾種不同情況下的應對措施。本文旨在幫助讀者全面了解這一政策的影響及其配套措施，以便在購屋決策中做出更明智的選擇。
限貸令是甚麼？
限貸令是選擇性信用管制，常被稱為「央行限貸令」，是央行為抑制房市過熱而採取的措施，透過限制貸款成數來達成目的。以下是針對央行第六波信用管制的重點整理：
第六波選擇性信用管制
- 實施時間：2024年6月14日
- 主要措施：對自然人購置第二戶房屋的貸款進行限制。
- 適用地區：台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市等特定地區。
- 貸款成數限制：在上述地區購買第二戶房屋的貸款成數最高限制為60%。
第二戶限貸令規定有哪些?
「自然人特定地區第2戶購屋貸款」是針對一般民眾在特定區域購買第二戶住宅所適用的貸款限制措施。以下是相關重點的整理與解釋：
- 自然人：指的是一般民眾，相對於公司法人而言。
- 特定地區：包括台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市等房市交易活躍的區域。
- 第二戶定義：以個人名下的房產為準，且房貸在聯徵中心的資金用途代號為1-購置不動產。如果名下有房產但無貸款，則不算作第二戶。此外，已還清貸款的房產若再次增貸，且資金用途代號為4-週轉金，也不算作第二戶。
- 購屋貸款：此貸款專指購置住宅（非高價住宅）的貸款。央行對住宅的定義為建物權狀或謄本上主要用途包含「住」字樣的，如住家用、集合住宅、住工用、住商用等。這不包括工業用、辦公室等非住宅用途的貸款，且這些貸款的成數通常較低。
資料整理自＞＞
第二戶限貸令有哪些配套措施?
在考慮夫妻換屋時，需特別注意央行的貸款限制。以下是幾種常見情況的整理與解釋：
限貸令配套措施1. 夫妻一方名下有一間房子，且無貸款
- 情況分析：如果夫或妻名下的房產沒有貸款，這種情況下不會被視為第二戶，因此購買新房時不會受到央行6成貸款限制。建議在這種情況下，如果原房貸剩餘不多，可以先將其清償，再購買第二間房屋，這樣就能避免貸款限制。
限貸令配套措施2. 夫妻一方名下有一間房子，且有貸款
- 情況分析：若房子登記在太太名下且有貸款，當夫妻計劃在特定地區購買第二間住宅時，將受到央行6成貸款限制，且目前的二戶房貸利率最低為2.475%。
- 解決方案：可以將新房登記在先生名下，只要先生名下沒有房子和房貸，就不會受到央行限制。如果夫妻雙方都各有一筆房貸，換屋計劃會更為複雜。建議在賣房時與房仲溝通清楚售後回租的條件，確保在新房交屋前有足夠的緩衝時間。
限貸令配套措施3. 房屋登記人和借款人不同時
- 情況分析：在更複雜的情況下，房屋登記人與貸款借款人可以是不同的人。例如，第一間房子登記在太太名下，由先生作為借款人。這樣，第二間房子可以登記在太太名下，並由太太作為借款人，避免6成貸款限制。如果太太收入不足，但夫妻聯合收入足夠，先生可以作為擔保人。此外，若夫妻共有房產，第二間房不論登記在誰名下，借款人換成另一方即可免受限制。
其他注意事項
- 增貸風險：過去有些人會將第一間房增貸以補足第二間房的自備款，但央行現已要求銀行加強查核借款人的房貸戶數和資金流向，因此這種方式未來可能無法再行得通。
- 借名登記風險：將房子借名登記在配偶以外的人名下可能會導致複雜的金流和稅務問題，因此不建議為了規避貸款限制而採取此方式。
