公設比是什麼?
公設指的是社區大樓中住戶共同使用的公共設施，屬於權狀中的共有或共用部分。而公設比則是指這些共有部分占建物總坪數的比例。根據使用需求和必要性，公設比可分為「大公設比」與「小公設比」
大公設比:由所有住戶共同持有、使用和分攤的空間
小公設比:由某些特定住戶共同持有、分攤和使用的空間
大公設比和小公設比還可進一步區分為「必要型公設」和「非必要型公設」。
- 大公設比必要型公設：包括管理員室、防空避難室、蓄水池、水箱、配電室等基本設施。
- 小公設比必要型公設：如逃生梯、走廊、電梯間等基礎公共空間。
- 大公設比非必要型公設：則指圖書室、KTV、交誼廳、健身房、室內游泳池等休閒設施。
- 小公設比:不存在非必要型公設的問題。
公設比怎麼算？
接下來看看它的計算方式：
公設比計算公式：
公設比 ＝ (共有部分 ÷ 建物總坪數) × 100%
建物總坪數包含：
- 主建物（如客廳、廚房、臥室、浴室等室內空間）
- 附屬建物（如陽台、屋簷等延伸構造）※107年1月後所申請的建照，無論預售屋或新成屋，雨遮都「不可登記不可計價」。
- 公共設施
注意事項：
如果公共設施中包含私人所有的停車位，計算時需將停車位坪數從共有部分和建物總坪數中扣除，以確保計算結果更準確。
公設比還須特別注意其他事項
注意停車空間坪數的合理性
停車空間由停車位和車道組成，其中停車位的合理坪數通常為10～12坪。如果發現停車位坪數被登記為4.5坪以下，可能是建商將車道坪數計入其他公設，導致公設比提高。這意味著住戶需按住宅單價支付車道面積的費用，對不使用停車位的住戶來說更是不公平。因此，購屋前務必確認停車位登記坪數是否合理。
評估公共設施是否符合需求
部分大樓公設比高的原因在於設置了許多休閒公共設施。然而，公設越多，管理費與清潔費等相關開銷也越高。購屋前應向房仲了解社區內公共設施的種類、使用規範，並評估其是否符合自身需求，以及是否有能力負擔相關費用。
公設比如何才算是合理呢？
各類房屋的樓層與公設比範圍
- 公寓、透天（1～5樓）：公設比約0%～15%
- 華廈（7～12樓）：公設比約18%～22%
- 一般社區大樓（10～12樓以上）：公設比約22%～28%
- 商業辦公大樓（10～12樓以上）：公設比約30%～40%
- 多元休閒設施住宅大樓（10～12樓以上）：公設比通常超過35%
看來透天厝的公設比優勢最明顯，則選擇還需看個人需求
透天或公寓（1～5樓）的公設比最低，約0%～15%，其中透天更是具備0公設比的特點，住戶能完全掌控空間使用，且不需負擔公共設施的管理費，是重視實用空間與低額外支出的購屋族的理想選擇。
相較之下，大樓的公設比隨樓層數和設施豐富程度增加而提高，尤其是多元休閒設施住宅和商業大樓，公設比可超過35%，意味著住戶需承擔更高的管理費與維護費。然而，大樓的機能便利性卻是透天無法比擬的，例如：電梯、健身房、交誼廳等設施，以及更高的社區安全性和整體服務。
因此，選擇大樓或透天應根據個人需求來決定：若重視實用面積與自主性，透天是最佳選擇；而如果追求生活機能與便利，大樓則更適合。
公設比常見的問題有哪些？
一、為何新建案的公設比越來越高？
新建案公設比逐漸提高的原因主要有以下三點：
- 法規要求
根據《建築技術規則》建築設計施工編第95條第1項規定，8樓以上建築必須設置2座逃生梯；而依照《各類場所消防安全設備設置標準》，11樓以上需設置逃生與消防設備。因此，隨著法規要求的設施增加，新建案的大樓公設比也隨之提高。 - 小坪數建案的普及
因單身族與雙薪家庭比例增加，建商偏向規劃小坪數建案。一層樓的戶數越多，所需的電梯、大廳等公共設施空間越大，導致公設比隨之上升。 - 住商混合型建築增加
現代建商常將建案設計為住商混合型建築，當樓層規劃為商業用途時，需增加男女廁、茶水間等設施，這些額外的公共空間需求進一步推高了公設比。
二、公設比越低越好嗎？
不一定。雖然有些人認為公設比越低，實際可使用的面積就越大，但有些建商可能為了降低公設比，將小公設比算進主建物面積，或是縮小電梯、大廳等公共空間，讓公設比看起來較低。然而，這並不代表實際可使用的面積就會增加。因此，公設比低並不總是等同於更大的實用空間。
結論
以上是關於公設比的介紹。小編提醒大家，購屋前除了了解公共設施內容和公設比，還應該仔細檢視屋況、周邊生活機能、公共安全及整潔等是否符合自身需求，這樣才能確保住得安心舒適。
延伸閱讀>>>>電熱水器推薦篇！搞懂熱水器類型選擇,瞬熱式與儲熱式差異、選購指南
本案:昊之海
𝑯𝒆𝒚👋買房不為難🏡
昊司建築挺你
用大樓價格圓您的別墅夢
讓您能實現購屋夢想
接待中心電話:03-4771313
臉書預約網址:點擊我
基地位置:桃園市新屋區福隆路一段99號旁
接待中心位置:桃園市新屋區中華路230號
